24日，由南方日報(bào)主辦的“廣州大CBD建設(shè)市政新規(guī)助力琶洲論壇”在琶洲保利天悅召開。專家、學(xué)者等地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)、廣州大CBD規(guī)劃，以及琶洲人居環(huán)境建設(shè)等展開了全方位的透析和解讀。
專家認(rèn)為，從2000年開始琶洲發(fā)展數(shù)度更改規(guī)劃，定位越來越高。隨著新規(guī)劃賦予琶洲在會(huì)展、電商和總部經(jīng)濟(jì)上較為重要的位置，琶洲將打造立體化交通，到白云機(jī)場耗時(shí)縮短為25分鐘，未來發(fā)展值得期待。
規(guī)劃解讀??
琶洲借新規(guī)踏入大CBD時(shí)代
6月19日召開的廣州市規(guī)委會(huì)上，琶洲國際會(huì)展中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃獲得通過。琶洲將新建廣交會(huì)四期展館和300米的地標(biāo)建筑會(huì)展塔，同時(shí)增加6條軌道線和一條水上交通線，實(shí)現(xiàn)25分鐘到白云機(jī)場、1小時(shí)到香港。
琶洲新規(guī)劃出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)人士對會(huì)展經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃以及人居環(huán)境進(jìn)行過解讀。
南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)副總編輯、南方日報(bào)總編輯王更輝在論壇致詞中提到，上個(gè)月廣州市政府通過琶洲新規(guī)劃，這將極大提升琶洲的地位，琶洲從此與珠江新城共同組成一江三城的廣州大CBD群，成為廣東經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。他說，廣州市政新規(guī)將再次激活琶洲乃至海珠區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，商業(yè)購物、文化慶典與居住旅游的高速發(fā)展，有了強(qiáng)有力的企業(yè)做支撐，琶洲的未來發(fā)展將是一片光明，琶洲作為珠江新城和廣州的新CBD，將再次迎來騰飛的機(jī)會(huì)。
廣州市社會(huì)科學(xué)院高級研究員彭澎認(rèn)為，琶洲新規(guī)劃亮點(diǎn)主要是打造73萬平方米的電商綜合體，新增30萬平方米的購物中心商業(yè)配套，以及增加軌道交通，25分鐘就能達(dá)到機(jī)場。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌也提出，琶洲原本就非常成熟，融入大CBD后，物業(yè)價(jià)值定位進(jìn)入CBD圈層。琶洲納入大CBD后，作為亞洲最大的世界級大會(huì)展經(jīng)濟(jì)商圈和廣州重點(diǎn)打造的總部基地，其區(qū)域功能朝向辦公、會(huì)議、展示、商貿(mào)等綜合功能轉(zhuǎn)變，區(qū)域地位日益重要，城市和物業(yè)價(jià)值都躋身廣州第一圈層。
定位調(diào)整??
新定位為增加開發(fā)強(qiáng)度提供依據(jù)
彭澎告訴記者，琶洲從2000年進(jìn)入開發(fā)以來，已經(jīng)歷數(shù)度更改規(guī)劃，而其定位越改越高。他說，6月中旬廣州（琶洲）國際會(huì)展中心區(qū)規(guī)劃獲得廣州市規(guī)委會(huì)通過，這實(shí)際上是對2011年原規(guī)劃的調(diào)整。而早在2000年左右，彭澎便曾參與制定《琶洲地區(qū)概念規(guī)劃》，當(dāng)時(shí)把很荒蕪的琶洲定為“RBD、城市副中心”，隨著珠江新城基本建成后，琶洲又與珠江新城、員村地區(qū)聯(lián)系起來，要一起打造“一江兩岸的泛CBD”。
“國際金融城開建后，琶洲規(guī)劃又進(jìn)一步修改為‘一江三城的大CBD’”。彭澎分析道，“最值得一提的是，新規(guī)劃原擬將琶洲定位為‘世界第一會(huì)展城，打造宜業(yè)、宜游、宜居、永不落幕的交易會(huì)’，但經(jīng)過討論修改為‘與珠江新城、國際金融城共同組成一江三城的廣州大CBD地區(qū)，是南中國經(jīng)濟(jì)最活躍、總量最大的地區(qū)，是廣州最具活力、動(dòng)力和魅力的經(jīng)濟(jì)引擎’，應(yīng)該說琶洲的地位越改越高。”
彭澎認(rèn)為，琶洲的新定位也為增加琶洲開發(fā)強(qiáng)度提供了依據(jù)和支撐。新規(guī)劃把琶洲的容積率從原來的1.27增加到1.5，顯然是“大CBD”所需要的，因?yàn)樵谥袊鳦BD就意味著高樓林立。
彭澎還認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)計(jì)劃，廣州推地的順序是“先南站、后琶洲”。因此，琶洲的規(guī)劃做了好一段時(shí)間了，此時(shí)審批，可能意味著琶洲將取代南站成為廣州賣地的新熱點(diǎn)。于是，我們看到，琶洲最高總部大樓可達(dá)360米。這樣將改變目前琶洲高度整體低過珠江新城的城市天際線，未來有可能是珠江新城、國際金融城、琶洲會(huì)展城齊齊比高。
會(huì)展交易??
會(huì)展世界聞名還需引進(jìn)社會(huì)投資
根據(jù)新規(guī)劃，琶洲新增35個(gè)可出讓地塊，其中數(shù)個(gè)重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目值得關(guān)注。比如，沿華南快速東西兩側(cè)將設(shè)置兩大重點(diǎn)項(xiàng)目———會(huì)展四期和電商總部區(qū)。其中電商綜合體位于珠啤地塊以東，建筑面積高達(dá)73萬平方米，主要功能包括電子商務(wù)、展示、會(huì)議、啤酒博覽、酒店、公寓、旅游、文化休閑、餐飲、購物等。會(huì)展四期位于目前琶洲展館的西側(cè)、會(huì)展公園以南，面積達(dá)到16萬平方米，并將配建一個(gè)5萬平方米的會(huì)展廣場。
廣東省委黨校教授陳鴻宇對新規(guī)劃后琶洲會(huì)展業(yè)的喜憂參半。他認(rèn)為，琶洲的展會(huì)數(shù)量龐大，但是類型還不夠豐富，會(huì)展專業(yè)化品牌化國際化程度不高，“與全球知名會(huì)展城市相比，廣州品牌化建設(shè)方面，UFI（國際展覽聯(lián)盟）認(rèn)證數(shù)量少，舉辦國際展會(huì)數(shù)量少”。
記者了解到，廣州原計(jì)劃將琶洲會(huì)展定位為“世界第一會(huì)展城，打造永不落幕的交易會(huì)”。建設(shè)會(huì)展四期后，廣交會(huì)展覽面積達(dá)到50萬平方米，超過德國漢諾威的47萬平方米；整個(gè)琶洲地區(qū)會(huì)展面積達(dá)到66萬平方米，規(guī)模世界第一。但不少專家認(rèn)為，規(guī)模最大不等于是世界第一的會(huì)展城。陳建華也表示：“我也贊成不要提第一，可以說打造世界級的會(huì)展中心。因?yàn)槟壳坝袃蓚€(gè)不足，一個(gè)是國際化，另一個(gè)是專業(yè)展水平不足，與世界級還有很大差距。”
陳鴻宇還認(rèn)為，政府在會(huì)展管理存在缺位、越位甚至錯(cuò)位現(xiàn)象。“沒有統(tǒng)一的展覽管理部門，導(dǎo)致管理機(jī)構(gòu)存在著過多、過于分散及利益沖突等現(xiàn)象。”陳鴻宇認(rèn)為，會(huì)展業(yè)行政審批制不利于市場秩序的規(guī)范和市場主體之間的公平競爭。為了促進(jìn)琶洲會(huì)展的發(fā)展，陳鴻宇建議，會(huì)展發(fā)展不能過度依賴政府投資，政府應(yīng)該打開大門，歡迎民間投資進(jìn)入。
軌道交通??
打造“永不塞車曼哈頓”
琶洲新規(guī)劃出臺(tái)后，不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，新規(guī)值得稱許的是，未來琶洲將新增6條軌道交通。
目前，琶洲的交通狀況有所不足，但似乎與缺乏完善的交通網(wǎng)絡(luò)相比，更缺的是交通的科學(xué)管理。在廣交會(huì)期間，琶洲經(jīng)常是打車難，布展、撤展難，交通十分混亂。彭澎認(rèn)為，打通琶洲交通，政府要在提升硬件的同時(shí)著力于提升軟件和管理水平。
記者了解到，新規(guī)劃為琶洲增加軌道交通25分鐘到機(jī)場。交通方面，琶洲地區(qū)將強(qiáng)化空鐵聯(lián)運(yùn)，增加軌道交通。琶洲現(xiàn)有2條軌道線路（4號線和8號線），規(guī)劃新增5條地鐵和城際，11號線、19號線、20號線、廣佛及穗莞深城際，加上海珠環(huán)島輕軌將有6條路線。
規(guī)劃調(diào)整后，至機(jī)場由現(xiàn)在的75分鐘減至25分鐘，時(shí)間減少70%；軌道交通從現(xiàn)在的2條，增加到8條，站點(diǎn)從4個(gè)增加到20個(gè)，站點(diǎn)覆蓋面積增加120%；無縫換乘，由現(xiàn)在的10分鐘減至2分鐘，縮短70%。此外，在會(huì)展塔北側(cè)珠江沿江預(yù)留用地約1萬平方米作為客運(yùn)碼頭，開通琶洲客運(yùn)碼頭直通香港機(jī)場水上航線。最終實(shí)現(xiàn)25分鐘直達(dá)白云國際機(jī)場北站，10分鐘至廣州南站，1小時(shí)至香港的目標(biāo)。
陳鴻宇建議，琶洲要打造“永不塞車曼哈頓”，政府在交通規(guī)劃上首先打造交通樞紐，甚至可以先行先試整合空港海港，讓琶洲的交通立體化。
■背景
琶洲國際會(huì)展中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃在6月19日的廣州市規(guī)委會(huì)上獲得通過。
規(guī)劃中，琶洲將新建廣交會(huì)四期展館和300米的地標(biāo)建筑會(huì)展塔，同時(shí)增加6條軌道線和一條水上交通線，實(shí)現(xiàn)25分鐘到白云機(jī)場、1小時(shí)到香港。琶洲定位非常高，與珠江新城、國際金融城共同組成一江三城的廣州大CBD地區(qū)，未來或成為中國南方經(jīng)濟(jì)最活躍、總量最大的地區(qū)，是廣州最具活力、動(dòng)力和魅力的經(jīng)濟(jì)引擎。廣州市市長陳建華在規(guī)委會(huì)上表示：“未來十幾年，琶洲島將成為廣州繼珠江新城后比較成熟的商業(yè)中心區(qū)。”
與上輪廣州市對琶洲的規(guī)劃相比，琶洲新規(guī)劃加大建設(shè)強(qiáng)度，總建筑面積從現(xiàn)行控規(guī)的1225萬平方米，增加到1412萬平方米，比現(xiàn)在實(shí)際的建筑面積增加了636萬平方米；居住人口從現(xiàn)行控規(guī)的7.8萬人，增加到8.9萬人；毛容積率從現(xiàn)行控規(guī)的1.27增加到1.5。未來琶洲可出讓用地為69公頃，建筑面積391萬平方米，總共有35塊；比現(xiàn)行控規(guī)分別增加40公頃、189萬平方米建筑面積和15塊可出讓用地。
記者了解到，新規(guī)劃對琶洲四個(gè)片區(qū)的功能分別作出定位，A區(qū)為會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，現(xiàn)狀主要為琶醍和總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，功能是會(huì)議展覽、電子商務(wù)、辦公酒店、商業(yè)購物。同時(shí)，C區(qū)為會(huì)展產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)，現(xiàn)狀包括黃埔古村等，規(guī)劃定位是歷史保護(hù)、產(chǎn)業(yè)孵化、旅游服務(wù)、科技研發(fā)和酒店商業(yè)。